Calcolatore Affitto o Mutuo
Scopri con i numeri cosa ti conviene
Ti hanno detto che l’affitto sono soldi buttati e che la rata del mutuo, almeno, resta a te. È una delle frasi più ripetute in Italia, e quasi nessuno l’ha mai messa alla prova con tutti i costi: imposte, notaio, agenzia, interessi, manutenzione, IMU, il denaro fermo nei muri invece che investito, e il prezzo da pagare se devi vendere prima del previsto.
Questo calcolatore mette a confronto la stessa casa, comprata con il mutuo o presa in affitto, e segue mese per mese il patrimonio di entrambe le scelte. Chi spende meno ogni mese investe la differenza. Alla fine vedi chi arriva più lontano, dopo quanti anni la situazione si ribalta e quali numeri la ribaltano.
In breve: con le ipotesi centrali del calcolatore e dieci anni di permanenza, comprare conviene quando l’affitto annuo della stessa casa supera circa il 3,7% del suo valore. Sotto quella soglia conviene affittare e investire la differenza. Se resti cinque anni la soglia sale al 4,7%, se resti venti scende al 3,3%.
Affitto o mutuo? Te lo dicono i tuoi numeri.
Se compri
Se affitti
Il tuo patrimonio anno per anno
Patrimonio netto se lasci la casa in quell'anno: per chi compra, casa venduta meno debito e costi di vendita, più ciò che ha investito; per chi affitta, ciò che ha investito più il deposito. Tocca il grafico per scegliere l'anno.
Il costo che non torna indietro, ogni mese
La rata non è tutta un costo: la quota capitale diventa patrimonio. Il confronto onesto è tra ciò che ciascuno perde per sempre, nel primo anno.
Da proprietario
Da inquilino
Con la stessa spesa mensile
Cosa ribalta il risultato
Affitto di pareggio
Rivalutazione di pareggio
Dove vanno i soldi in
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Come calcola. Il calcolatore segue mese per mese due persone con la stessa casa e la stessa disponibilità: una compra con il mutuo, l'altra affitta. All'inizio chi affitta investe ciò che l'altra spende tra anticipo e costi d'acquisto, meno deposito e agenzia; poi, ogni mese, chi spende meno investe la differenza. Importi nominali, con la casa che si rivaluta, l'affitto che cresce e gli investimenti che rendono ai tassi indicati, con il 26% di imposta sul guadagno quando si disinveste. Le spese condominiali ordinarie e le bollette sono escluse perché le pagano entrambi.
Cosa non include. Imposte d'acquisto delle case di lusso comprate da un'impresa (IVA al 22%), credito d'imposta per il riacquisto, interessi sulle eventuali sanzioni, mutui a tasso variabile, tempi e sconti di vendita, costi del trasloco e degli arredi. Strumento educativo: le ipotesi sul futuro sono tue e decidono il risultato.
Fonti. Imposte d'acquisto e decadenza dalle agevolazioni: Consiglio Nazionale del Notariato e associazioni dei consumatori, Acquisto della prima casa: le agevolazioni fiscali, gennaio 2025. Imposta sostitutiva sul mutuo: D.P.R. 601/1973. Detrazione degli interessi: art. 15 del TUIR. Deposito cauzionale: art. 11 della legge 392/1978. Tassi dei mutui: Banca d'Italia, Banche e moneta: serie nazionali, dati di giugno 2026. Il costo che non torna indietro riprende la regola del 5% di Ben Felix, PWL Capital, 2019.
Due case, stesse ipotesi, risultati opposti
Ecco due esempi calcolati con il calcolatore e le sue ipotesi centrali: prima casa comprata da un privato, anticipo del 20%, mutuo a 25 anni al 3,6%, casa che si rivaluta del 2% l'anno, affitto che cresce del 2% l'anno, investimenti al 5% lordo. In entrambi i casi si lascia la casa dopo dieci anni.
Casa di fascia alta da 1.000.000 €, in affitto a 2.500 € al mese, cioè il 3% del valore all'anno. La rata del mutuo è di 4.048 € al mese. Dopo dieci anni chi ha comprato ha un patrimonio netto di circa 612.000 €, chi ha affittato e investito la differenza circa 699.600 €: l'affitto lascia circa 87.600 € in più. Con queste ipotesi l'acquisto non recupera nemmeno in trent'anni.
Bilocale da 200.000 €, in affitto a 1.000 € al mese, cioè il 6% del valore all'anno. La rata è di 810 € al mese. Dopo dieci anni chi ha comprato ha circa 142.300 €, chi ha affittato circa 81.100 €: comprare lascia circa 61.200 € in più, ed è in vantaggio già dal quarto anno.
A decidere è soprattutto il rapporto tra l'affitto e il valore della casa, insieme agli anni in cui ci resterai. Nelle case di pregio l'affitto costa poco rispetto al prezzo e spesso conviene affittare; nelle case medie delle grandi città spesso succede il contrario.
Perché io vivo in affitto, e quando comprare ha senso
Io vivo in affitto per scelta. Ho vissuto in sette Paesi e in più case di quante riesca a contare, e la libertà di cambiare quando voglio per me vale più di qualunque rogito: è la mia filosofia di vita. Però io ragiono su case di fascia alta in quartieri di lusso, dove l'affitto costa poco rispetto al valore dell'immobile, e i numeri cambiano da casa a casa e da zona a zona. Per questo il calcolatore non dà ragione a me: dà ragione ai tuoi numeri.
Una variabile la devi pesare tu. Comprare in due lega un mutuo di vent'anni a decisioni che non dipendono solo da te. Secondo l'ISTAT circa un matrimonio su tre finisce in separazione, e le statistiche ufficiali non contano le coppie che convivono senza sposarsi. Se la coppia si lascia, la casa si vende quando capita (spesso svenduta), oppure resta a uno dei due con il mutuo ancora intestato a entrambi. In tutti e due i casi la separazione intacca anche il patrimonio che avevi messo al sicuro. Nel calcolatore questo rischio entra con gli anni che pensi di restare.
Se vuoi comprare la casa in cui vivi, per me potrebbe avere un senso solo a quattro condizioni:
- hai già risparmiato almeno il 50% del prezzo;
- la rata non supera il 20% del tuo reddito netto;
- hai un fondo di emergenza di almeno 8 mesi di spese;
- il resto del tuo patrimonio è già protetto.
La mia posizione personale, che non è un consiglio: considero la casa in cui vivi una delle scelte finanziarie più costose che si possano fare. Se per te conta la serenità che ti dà, è una valutazione legittima; io però il denaro lo gestisco senza emozioni.
Domande frequenti
Conviene comprare casa o andare in affitto?
Dipende da tre numeri più di ogni altro: quanto vale l'affitto rispetto al prezzo della casa, quanti anni ci resterai e quanto si rivaluterà la casa rispetto a quanto renderebbero i tuoi investimenti. Con le ipotesi centrali del calcolatore e dieci anni di permanenza, comprare conviene quando l'affitto annuo supera circa il 3,7% del valore della casa; sotto quella soglia conviene affittare e investire la differenza.
La rata del mutuo non è comunque meglio di un affitto?
Solo una parte della rata costruisce patrimonio: la quota capitale. Gli interessi, la manutenzione, le imposte, l'assicurazione e il rendimento che perdi sul capitale chiuso nella casa sono soldi che non tornano, esattamente come l'affitto. Il confronto onesto è tra questi costi e il canone, ed è quello che trovi nella sezione sul costo che non torna indietro.
Quanto costa comprare casa tra imposte e spese?
Se compri la prima casa da un privato paghi l'imposta di registro del 2% sul valore catastale, con un minimo di 1.000 €, più 50 € di imposta ipotecaria e 50 € di catastale; per una casa che non è la prima il registro sale al 9%. Se compri da un'impresa paghi l'IVA al 4% per la prima casa e al 10% per le altre, più 600 € di imposte fisse. Con il mutuo si aggiunge l'imposta sostitutiva: 0,25% della somma prestata per la prima casa, 2% per le altre. Notaio, agenzia e banca hanno tariffe libere: conviene chiedere un preventivo.
Cosa succede se vendo la prima casa prima di cinque anni?
Perdi le agevolazioni prima casa, a meno che entro un anno tu ne compri un'altra da adibire ad abitazione principale. In caso di decadenza paghi la differenza tra l'imposta ordinaria e quella agevolata, più gli interessi e una sanzione del 30%. Il calcolatore la include se indichi che non ricompri.
Il calcolatore è gratuito?
Sì, sempre, e non chiede registrazione. I dati che inserisci restano nel tuo browser.
La casa in cui vivi è una scelta di vita prima che un investimento. Se vuoi sapere quanto patrimonio ti serve per vivere di rendita, casa esclusa, usa il calcolatore della libertà finanziaria.
Disclaimer
Questo è un simulatore a scopo illustrativo e informativo. I risultati sono stime sulla base dei dati inseriti e non considerano eventi imprevedibili. I rendimenti passati non sono garanzia di risultati futuri. Non sono un promotore finanziario e non rappresento alcuna istituzione finanziaria, pertanto non offro prodotti o servizi bancari di alcun tipo. Offro solo strumenti e strategie di gestione della finanza personale basati sulla mia esperienza e sui risultati ottenuti.
I calcoli sono indicativi e non possono né intendono sostituirsi al calcolo ufficiale e certificato della tua banca o del tuo consulente. Importi e periodi di rimborso sono solo stime e ipotesi, e possono differire da quelli effettivi. Le imposte e le agevolazioni sono semplificate e verificate a ottobre 2026: per il tuo caso chiedi conferma al notaio o al tuo commercialista. I risultati si basano sulle informazioni fornite e non tengono conto delle circostanze, anche personali, che possono influenzare la tua decisione, come i movimenti del tasso di interesse.